任意売却で住宅ローンの悩み解決！札幌任意売却相談室
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任意売却費用について
ご依頼人からは相談料・コンサルタント料は一切頂きません。
- お受けした不動産が売却した際に、国土交通省の定める報酬規定に基づき仲介手数料として物件価格の３％＋６万円＋消費税を頂きます。
この仲介手数料は債権者から頂きますので依頼者に請求することはありません。
- 滞納している管理費・修繕積立金等（マンションの場合）は債権者から頂きます。
- 登記されている抵当権の抹消費用等も債権者から頂きます。
- 滞納している固定資産税・住民税は、一定額を債権者から頂きます。
- 引越し費用は必ず手当てしてもらえるものではありませんのである程度ご用意ください。
住宅金融支援機構(旧、住宅金融公庫)では、任意売却の費用負担基準を定めています。この基準は民間金融機関にも一応の基準となっています。ちなみに引越し費用は原則不可です。
住宅金融支援機構は、住宅ローンの返済が難しい方の任意売却を勧めています。
詳しくは、「個人向け融資物件の任意売却(ご返済の継続が困難となった場合)」をご参照ください。
任意売却後の残債務について
任意売却を行えば残債務がなくなるという勘違いをされる方がいらっしゃいますが、売却金額で残債務全額を返済できない限り、債務は残ります。
但し、競売で落札される場合より、任意売却ならより高額で売却できる可能性が高く、結果として住宅ローンの残債務が減少します。
任意売却は債権者の合意の上行いますので、競売により強制的に処分されるより残った債務に関して柔軟に対応してもらえます。
住宅金融支援機構の任意売却終了後の残債務については、任意売却の処理過程で提出する、月々の収支を記載する生活状況確認表に支払える金額を記入し、それに沿って支払をして行くことになります。月々5,000円の支払いを５年間支払い、５年後に相談という方もいます。
この支払を管理するのは株式会社住宅債権管理回収機構という住宅金融支援機構から回収委託されたサービサーになります。
また、オリックス債権回収株式会社およびエム・ユー・フロンティア債権回収株式会社、日立キャピタル債権回収株式会社などのサービサーが代行するようにもなりました。
詳しくは、住宅金融支援機構委託先債権回収会社についてを参照ください。
また、民間の金融機関の場合、無担保債権として残る債権は、債権回収会社（サービサー）に譲渡されます。
その後、返済方法はサービサーと交渉することになります。
通常、交渉次第で月々5,000円から30,000円位の間での分割返済となる場合が多いです。
弊社は、物件引渡し・決済の際、債権者と抵当権の解除の交渉をしますが、同時に、売却後の残債務の支払い額をお客様と協力して交渉いたします。
しかし、債権者によっては、本人・もしくは弁護士としか交渉に応じないという場合がありますが、任意売却終了後、何らかの事情で債権者と交渉がスムーズにいかない場合は、弁護士の紹介もいたします。
自己破産をして免責が決定した場合は、返済はしなくてよくなります。
任意売却を依頼するうえでの注意点（間違いのない業者選択）
●依頼する業者はご自分で選びましょう。
住宅ローン等の滞納が始まると、債権者（公庫・銀行等）から電話や文書で催促があり、返済が無理なら『任意売却業者を紹介しましょうか』と債権者側の不動産業者にて任意売却を勧めてきます。
ここで考えなくてはならないのは、債権者側の不動産業者に依頼した場合、所有者ではなく、債権者にとって都合の良い取引になると言うことです。引越し時期・残債務の支払い方法などうまく交渉できないかもしれません。
あくまでも所有権は所有者にあるわけですから、債権者に勧められても丁寧に断り、ご自分で業者の選択をしたほうが有利な売却ができます。
●担保付不動産の任意売却に精通している業者を選びましょう。
任意売却という特殊性より、通常の売却と比較して専門的知識・債権者との交渉力が必要となります。
不動産事項証明書（登記簿）や住宅ローンの支払い状況、今後の見通しなど債権状況が正しく判断できないと買主や債権者と思わぬトラブルが生じ、任意売却が失敗することもあります。
実務を把握し経験豊富な業者を選びましょう。
●お金に関して明朗な業者を選びましょう。
業者の中には、高額な引越し費用の捻出をアピールしたり、口約束、申込み着手金を請求したり、高額な成功報酬を要求する場合があります。
任意売却の報酬は、一般の売買仲介手数料 3％＋6万円＋消費税の法定手数料のみです。
●残債務に関しトータルでサポートしてくれる業者を選びましょう。
任意売却で不動産を売却しても残債務は残り、すべて問題が解決する訳ではありません。
残債務の支払い方や、今後の対応の仕方など弁護士等の指導の下でトータルにサポートする業者を選びましょう。
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